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“我們做生意的終目的不是完成交易，而是把它當(dāng)成輩子重要的事來做?！?/span>

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 以智慧停車為主要方向的停車場(chǎng)建設(shè)，在致力于解決廣大群眾“停車難”問題的同時(shí)，也正成為前景可觀的消費(fèi)投資點(diǎn)。

陽(yáng)光海天誕生于2006年，地點(diǎn)是北京的地下室。那時(shí)候，從對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)畢業(yè)兩年的閆亮聯(lián)合大學(xué)同學(xué)，起將創(chuàng)業(yè)的方向瞄向了停車產(chǎn)業(yè)，十三年后成就了全國(guó)的停車管理公司。

江沁園透露，目前陽(yáng)光海天在全國(guó)擁有25萬個(gè)車位，市場(chǎng)份額占據(jù)國(guó)內(nèi)，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)將其他競(jìng)爭(zhēng)者拋在身后，“第二名連5萬個(gè)車位都沒有”。

未來5年，陽(yáng)光海天為自己定下了100萬個(gè)車位的目標(biāo)。但江沁園指出，就算陽(yáng)光海天5年實(shí)現(xiàn)了100萬個(gè)車位，也只占整個(gè)存量市場(chǎng)的1%。“我們雖然是國(guó)內(nèi)的，但是整體規(guī)模還是小。”

事實(shí)上，如果把西方發(fā)達(dá)的停車產(chǎn)業(yè)比如成熟穩(wěn)健的中年人，那么國(guó)內(nèi)就只能算是剛剛學(xué)會(huì)走路的孩童。相關(guān)報(bào)告指出，美國(guó)被稱為“裝在輪子上的”，停車產(chǎn)業(yè)收入近百十億美元，每年提供約5萬個(gè)就業(yè)崗位。

江沁園指出，在國(guó)內(nèi)目前為止不算新增的車位數(shù)，停車產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域能覆蓋接近1億個(gè)車位。而從整體發(fā)展來看，還沒有太多的大公司介入到這個(gè)領(lǐng)域，因此是個(gè)不折不扣的藍(lán)海。

藍(lán)海意味著商機(jī)。看到商機(jī)，快速切入，占領(lǐng)消費(fèi)心智，這是被無數(shù)企業(yè)奉為圭臬的商業(yè)理念。但與此同時(shí)，藍(lán)海也意味著市場(chǎng)尚未成熟，投身于其中的掘金者還需要投入大量的資金，去開拓市場(chǎng)，建立規(guī)模。

在停車行業(yè)深耕13年，陽(yáng)光海天精通運(yùn)營(yíng)上的各種門道，每個(gè)項(xiàng)目都能夠以較低的成本迅速完成。但停車資產(chǎn)首先是資產(chǎn)，需要不斷投入，加上要邁開腳步發(fā)展，陽(yáng)光海天對(duì)資金確實(shí)有著大的需求。

“我們5年之內(nèi)計(jì)劃可能要使用的資金量將會(huì)達(dá)到600億左右。”江沁園毫不諱言，從股本金到夾層融資，到各種各樣的債券，不斷發(fā)展的陽(yáng)光海天需要不同層級(jí)的資金來匹配，而這也是整個(gè)行業(yè)不得不去面對(duì)的挑戰(zhàn)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，2017年末，陽(yáng)光海天曾獲得由華平投資領(lǐng)投、紅星美凱龍跟投的15億元資金。2018年，其攜手螞蟻金服共同入股下屬企業(yè)“停簡(jiǎn)單”，并與海航集團(tuán)、中民投等共同成立了停車產(chǎn)業(yè)基金。江沁園強(qiáng)調(diào)，陽(yáng)光海天直以來都做融資，從來沒有中斷過。

其實(shí)對(duì)任何企業(yè)來講，打通資本渠道為理想的方向便是上市。按照江沁園的說法，以陽(yáng)光海天現(xiàn)有的規(guī)模，現(xiàn)在就能實(shí)現(xiàn)上市，但并不是好的時(shí)機(jī)。

“我們還是希望把企業(yè)規(guī)模做得更大些，這樣能夠得到個(gè)獨(dú)角獸的地位，到時(shí)候上市對(duì)公司來說可能才是好。”如此看來，規(guī)模與估值才是陽(yáng)光海天未來所期盼的，而這切都要建立在更為精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)以及服務(wù)上。

隨著互聯(lián)網(wǎng)蓬勃發(fā)展以及數(shù)字化轉(zhuǎn)型持續(xù)深入，作為商業(yè)地產(chǎn)的重要配套部分，停車場(chǎng)已經(jīng)不再是簡(jiǎn)單的物理空間，而是進(jìn)化成個(gè)數(shù)字化的場(chǎng)景，將時(shí)間、空間、周轉(zhuǎn)率以用戶的需求鏈接起來。

“陽(yáng)光海天干了13年，專門做這類資產(chǎn)的整合和研究，我們不僅僅是運(yùn)營(yíng)商，而是用大數(shù)據(jù)幫助業(yè)主作出好的決策。”江沁園表示，陽(yáng)光海天已經(jīng)擁有很多大數(shù)據(jù)，也開始嘗試讓大數(shù)據(jù)變成指導(dǎo)資產(chǎn)管理的重要手段。

據(jù)他介紹，目前陽(yáng)光海天已經(jīng)研發(fā)出AIPP(All inOne Park-ing Platform)停車系統(tǒng)體化解決方案，基于物聯(lián)網(wǎng)和人工智能的基礎(chǔ)上，將停車產(chǎn)業(yè)相關(guān)所有工作系統(tǒng)化、數(shù)據(jù)化、平臺(tái)化和移動(dòng)化。

“這是個(gè)非常有意思的東西”，江沁園饒有趣味地表示，AIPP可以直接打通停車客戶、樓上商戶乃至商場(chǎng)業(yè)主之間的聯(lián)系，形成個(gè)生態(tài)閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)客戶導(dǎo)流以及商業(yè)賦能。

也就是說，這是套以停車為流量入口、以會(huì)員體系為核心構(gòu)建而成的閉環(huán)消費(fèi)體系。在這個(gè)體系中，每位車主的進(jìn)出與支付，都是剛需的，也都會(huì)被納入到大數(shù)據(jù)分析中，幫助商業(yè)地產(chǎn)延長(zhǎng)客戶逗留時(shí)間、提高會(huì)員滲透率、客單量。

當(dāng)然，如何采集更多的數(shù)據(jù)，吸納更多的會(huì)員，直都是陽(yáng)光海天的思考方向。據(jù)江沁園介紹，目前陽(yáng)光海天主要聚焦于兩類市場(chǎng)，是商用市場(chǎng)，包括購(gòu)物中心、綜合體、寫字樓等；二是是政府擁有的停車資源，比如醫(yī)院、機(jī)場(chǎng)。

在這些高流量、商業(yè)類項(xiàng)目中，陽(yáng)光海天個(gè)車位每天的使用量般能達(dá)到3輛車，高峰的時(shí)候達(dá)到9輛車。“也就是說個(gè)車位上吸引了9個(gè)會(huì)員，這9個(gè)會(huì)員每天還是會(huì)變化的。”

逐步累積的大數(shù)據(jù)在實(shí)現(xiàn)客戶導(dǎo)流以及商業(yè)賦能之外，也開始幫助陽(yáng)光海天作出更為理性的商業(yè)決策。“如果停車價(jià)格從1塊調(diào)到2塊，會(huì)不會(huì)有大的客流損失？”江沁園表示，數(shù)據(jù)會(huì)做決定，數(shù)據(jù)也會(huì)說服業(yè)主執(zhí)行決定。

通過數(shù)字化提升精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，進(jìn)而提升停車資產(chǎn)質(zhì)量，這是陽(yáng)光海天的的優(yōu)勢(shì)。因此從停車場(chǎng)租賃層面來看，般的停車場(chǎng)租金占租金總收入3%，資產(chǎn)回報(bào)率為1%，不到2%；運(yùn)營(yíng)得好的停車場(chǎng)占總租金5%，做得好的停車場(chǎng)占總租金10-15%。“比如陽(yáng)光海天就能做到。”江沁園笑笑說。